El down payment no es lo único que deberás pagar en el cierre cuando compres una casa. Los costos de cierre son gastos que pagas a tu prestamista por los servicios del préstamo.
Muchos compradores de vivienda por primera vez subestiman cuánto deberán pagar en costos de cierre. Es posible que algunos no sepan que estos gastos pueden reducirse.
Entender los costos de cierre puede ser algo difícil. Te daremos una descripción general de todo lo que necesitas saber sobre los costos de cierre antes de finalizar tu préstamo. También te daremos algunos consejos que puedes usar para limitar lo que pagarás.
¿Qué son los costos de cierre?
Los costos de cierre son los gastos de tramitación que pagas a tu prestamista. Los prestamistas cobran estos cargos a cambio de crear tu préstamo. Los costos de cierre cubren servicios como la tasación de tu casa y el estudio del título. Los costos de cierre específicos que deberás pagar dependerán del tipo de préstamo y de dónde vivas.
Para la mayoría de los préstamos hipotecarios, pagarás los costos de cierre cuando asistas a la reunión de cierre. En este momento, tu prestamista aceptará el dinero para el down payment y todo lo que debas pagar por costos de cierre.
¿De cuánto son los costos de cierre?
Los costos de cierre pueden representar entre el 3 % y el 6 % del precio de la casa aproximadamente. Esto significa que si obtienes una hipoteca de $200,000, los costos de cierre pueden ser de entre $6,000 y $12,000 aproximadamente.
Los costos de cierre no incluyen tu down payment. Cuando compras una casa, es posible que puedas negociar que el vendedor también pague la totalidad o parte de tus costos de cierre.
¿Quién paga los costos de cierre?
Tanto los compradores como los vendedores pagan los costos de cierre. Sin embargo, la mayor parte la paga el comprador. Puedes negociar con el vendedor para ayudar a cubrir los costos de cierre, que se llaman concesiones del vendedor. Las concesiones del vendedor pueden ser muy útiles si crees que tendrás dificultades para conseguir el dinero que necesitas para el cierre. Hay límites en la cantidad que los vendedores pueden pagar para los costos de cierre. Los vendedores solo pueden contribuir con hasta un determinado porcentaje del valor de la hipoteca, que varía según el tipo de préstamo, la ocupación y el down payment. Lo desglosamos abajo:
Préstamos convencionales
Abajo se desglosan los límites de las concesiones del vendedor para préstamos convencionales. El porcentaje que se muestra se basa en el precio de compra o el valor de tasación, el que sea menor.
Residencia principal:
Down payments de 25 % o más: 9 %
Down payments de 10 % a 24.99 % 6 %
Down payments de menos de 10 %: 3 %
Segundas viviendas:
Down payments de 25 % o más: 9 %
Down payments de 10 % a 24.99 %: 6 %
La concesión máxima del vendedor para cualquier down payment de una propiedad de inversión es 2 %.
Préstamos FHA
Los préstamos FHA son mucho más sencillos y el límite de aportación es de 6 %, sobre la base del valor de tasación y el precio de compra, el que sea menor.
Préstamos del VA
Las concesiones del vendedor para préstamos del VA siguen un par de reglas diferentes dependiendo de a qué se apliquen. Hasta el 4 % del precio de compra o el valor de tasación, lo que sea más bajo, puede destinarse a cuentas de depósito en garantía (impuestos prepagados y seguro de propietarios de vivienda) y cualquier tarifa de financiamiento al VA que sea necesaria.
El vendedor puede contribuir a una cantidad ilimitada de fondos para cosas como puntos de descuento, costos por emisión, encuestas, cargos de tasación e informes de crédito.
Antes de continuar, vale la pena señalar brevemente que las concesiones del vendedor para cosas como los préstamos jumbo puede variar según el prestamista.
Un ejemplo
¿Cómo funciona esto en la práctica? Supongamos que obtienes un préstamo convencional de $200,000. Si se trata de un préstamo convencional y efectuaste un down payment de menos de 10 %, el vendedor solo podría contribuir un máximo de 3 % ($6,000) para tus costos de cierre. Si tus costos de cierre son inferiores al 3 % del valor de tu préstamo, el vendedor solo puede contribuir hasta el 100 % del valor del costo de cierre. Esto significa que si los costos de cierre del mismo préstamo equivalen a $2,500, el vendedor puede pagar hasta $2,500. Estos límites ayudan a evitar los fraudes.
¿De cuánto son los costos de cierre para un comprador?
No todos los compradores pagarán la misma cantidad en costos de cierre. Algunos costos son requisitos del prestamista, otros del gobierno y otros pueden ser opcionales y variarán según la situación. Lo que debas pagar dependerá de dónde vivas, del prestamista específico y del tipo de préstamo.
Al menos 3 días antes de asistir a la reunión de cierre, tu prestamista te dará un documento llamado Declaración de cierre. En este documento, se enumeran todos los costos de cierre que debes pagar y cuánto debes. Estos son algunos de los costos de cierre más frecuentes que puedes encontrar en tu declaración.
Cuota de inscripción
Algunos prestamistas cobran una cuota de inscripción para procesar tu solicitud de préstamo. Este cargo varía según el prestamista, pero puede ser de hasta $500. Esto puede ser un cargo separado o usarse más adelante como depósito para otros costos de cierre. La cuota de inscripción no es reembolsable, incluso si tu solicitud se rechaza.
Tasación
Tu prestamista hará una tasación mediante una compañía de gestión de tasaciones externa, que enviará un tasador profesional para inspeccionar tu casa y determinar su valor. También hacen algunas comprobaciones básicas de seguridad para asegurarse de que la propiedad esté lista para mudarse. Las tasaciones son importantes porque establecen la cantidad que los prestamistas podrán prestarte para una propiedad. Esto también garantiza que no estás pagando de más por una propiedad. Generalmente, los cargos de tasación varían entre $300 y $600.
Honorarios del abogado
En algunos estados, no puedes hacer el cierre de un préstamo hipotecario sin un abogado. Los honorarios del abogado cubren el costo para que un abogado de bienes raíces coordine el cierre y redacte la documentación para la transferencia de su título. Estos honorarios dependen de las tasas estatales y locales.
Cargo por cierre
El cargo por cierre es para la compañía de depósito en garantía o el abogado que se encarga de la reunión de cierre. En algunos estados, un abogado debe firmar en todos los cierres. Estos costos varían según el estado y si se exige que un abogado asista al cierre.
Cargo por mensajería
El cargo por mensajería cubre el costo del transporte de los documentos de la hipoteca. Es posible que debas pagar aproximadamente $30 por cargo de mensajería si tu prestamista los cobra.
Cargo por informe de crédito
Los cargos por informe de crédito cubren el costo de obtener tu informe de crédito y analizar tu puntuación de crédito. La mayoría de los cargos por informe de crédito son de aproximadamente $25.
Puntos de descuento
Los prestamistas te permiten pagar tu préstamo por adelantado para reducir tu tasa de interés mediante la compra de puntos de descuento (básicamente, compras una reducción de la tasa para ahorrar intereses durante la vigencia del préstamo). Un punto de descuento equivale al 1 % de la cantidad del préstamo.
Por ejemplo, si obtienes una hipoteca por $100,000, un punto costará $1,000. Para un préstamo de $200,000, un punto costará $2,000. A diferencia de otros cargos, los puntos de descuento no son obligatorios.
Tus cargos por los puntos de descuento aparecerán en tu estimación de préstamo en gastos de emisión.
Fondos de depósito en garantía
También llamados cargos de reserva o pagos anticipados, mediante los fondos de depósito en garantía se reserva dinero para los impuestos a la propiedad, las primas, el seguro de la vivienda y el seguro hipotecario. Tu prestamista guarda los fondos de depósito en garantía en una cuenta especial. Después, usa estos fondos para pagar por ti como parte de tu pago hipotecario común.
En el cierre, es posible que tu prestamista te pida que deposites el equivalente a los gastos de una determinada cantidad de meses en una cuenta de depósito en garantía. Aunque la cantidad de meses depende de tu prestamista, muchos compradores depositan el equivalente a los gastos de dos meses en el cierre.
Seguro de hipoteca FHA
Si obtienes un préstamo FHA, deberás pagar una prima del seguro hipotecario por adelantado al cierre. La tasa actual de la MPI (Mortgage Insurance Premium) es el 1.75 % de la cantidad base del préstamo.
Por ejemplo, si pides $100,000 para comprar tu casa, la MPI que deberás pagar en el cierre será de $1,750. Este pago anticipado es aparte de tu MPI mensual, que varía entre el 0.45 % y el 1.05 % del valor de tu préstamo.
Certificado de inundación
Si tu casa está en un área inundable o cerca de un área inundable, es posible que debas pagar entre $15 y $25 por un certificado de inundación. Este dinero se envía a la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias, que usa los datos para planificar con anticipación para las emergencias y centrarse en las zonas de alto riesgo. Este costo de cierre solo se aplica si estás comprando una casa en una zona de inundación.
Cargo por transferencia de la asociación de propietarios de vivienda
El cargo por transferencia de la asociación de propietarios de vivienda (HOA) cubre los costos para transferir la responsabilidad de las tarifas de la HOA del vendedor al comprador. Garantiza que el vendedor esté al día con sus cuotas de la HOA. Además, recibirás una copia del programa de cuotas y vencimientos de la asociación, así como de sus finanzas.
La mayoría de las veces, el vendedor cubre este costo. Sin embargo, es posible que debas pagar tu propio cargo por transferencia si estás comprando en un mercado muy competitivo o aceptas cubrir todos los costos de cierre.
La cantidad que pagarás por tu transferencia dependerá de las políticas de tu HOA. Si vives en un área sin una HOA, no pagarás este cargo.
Seguro de la vivienda
El seguro de la vivienda es un tipo de protección que te compensa si tu casa sufre daños. La mayoría de los prestamistas hipotecarios exigen que tengas al menos una cierta cobertura de seguro de la vivienda como condición de tu préstamo. También tienes la opción de obtener protección para el menaje de tu casa y cobertura de responsabilidad si alguien se lesiona en tu propiedad.
Además, muchos prestamistas exigen que pagues el valor equivalente a un año del seguro de la vivienda en el cierre. Como regla general, es posible que debas pagar aproximadamente $35 al mes por cada $100,000 del valor de la vivienda.
Por ejemplo, si compras una casa que vale $200,000, es probable que pagues aproximadamente $70 al mes por el seguro de la vivienda. Esto significa que tu prestamista podría pedirte que deposites $840 en un fondo de depósito en garantía.
Cargo por emisión del préstamo
El cargo por emisión del préstamo cubre el costo del proceso de evaluación de tu préstamo. Este cargo es para tu prestamista por la evaluación de riesgo de tu préstamo y la preparación de la documentación. Es posible que debas pagar aproximadamente el 1 % del valor de tu préstamo en cargos por emisión. Junto con los puntos de descuento hipotecario, esto aparecerá en Gastos de emisión en tu Estimación de préstamo.
Seguro de título del prestamista
El seguro de título del prestamista reembolsa al banco si pierdes tu casa por un reclamo del título. A diferencia de otros tipos de seguro, solo deberás pagarlo por única vez en el cierre.
El seguro de título del prestamista es independiente del seguro de título del propietario y podría tener un costo de hasta $875.
Inspección de pintura a base de plomo
Si la casa que quieres comprar se construyó antes de 1979, podría tener pintura a base de plomo. Este tipo de pintura representa un riesgo considerable para la salud de los adultos y los niños que viven en una casa.
Este cargo cubre una inspección para detectar plomo en la casa. Es posible que debas pagar alrededor de $300 por una inspección de pintura a base de plomo.
Seguro de título del propietario
El seguro de título es opcional, pero puede darte cobertura en una amplia variedad de situaciones. Una compañía de seguros de título te dará cobertura en caso de que un propietario anterior de la vivienda presente una demanda en tu contra después de que compres la propiedad.
Por ejemplo, supongamos que se descubre un gravamen sobre el título después de 10 años. La compañía de seguros de título te reembolsará la cantidad de tu póliza. El costo promedio del seguro de título varía entre el 0.5 % y el 1 % del precio de compra.
Cargo por inspección de plagas
En algunos estados, debes hacer una inspección de plagas antes de cerrar el préstamo. A veces también se necesitan inspecciones de plagas si estás comprando una casa con un préstamo del VA. También pueden ser necesarias para otros préstamos según la ley estatal o si el tasador cree que hay un problema.
El costo promedio de una inspección de plagas es de aproximadamente $100. Dependiendo de la situación, puede cubrirlo el comprador, el vendedor o el prestamista.
Cargos de interés diario pagados por adelantado
Tu prestamista podría pedirte que pagues por adelantado los intereses que se acumulen en tu préstamo entre el cierre y la fecha del primer pago hipotecario. La cantidad de intereses que se acumularán dependerá exclusivamente de la cantidad de tu préstamo, la tasa de interés y la fecha de cierre.
Seguro hipotecario privado (PMI)
Tu prestamista te pedirá que pagues el PMI (Private Mortgage Insurance) si haces un pago inicial menor que el 20 % en el cierre para un préstamo convencional. El PMI protege al prestamista si incumples con el pago de tu préstamo.
Tu prestamista podría pedirte que pagues la prima del PMI del primer mes en el cierre. La cantidad exacta que pagues por el PMI dependerá de tu prestamista, pero la mayoría de los propietarios de vivienda pagan entre $30 y $70 al mes por cada $100,000 de la cantidad del préstamo.
Con un préstamo convencional también puedes pagar una parte o la totalidad de una póliza PMI por adelantado, al momento del cierre, para no tener cargos mensuales o que sean más asequibles para el seguro hipotecario.
Con un préstamo FHA, deberás pagar una prima del seguro hipotecario por adelantado más un cargo mensual por el PIM durante la vigencia del préstamo, a menos que hagas un down payment del 10 % o más. En ese caso, el PIM se cancela después de 11 años.
Impuesto sobre la propiedad
Los impuestos sobre la propiedad son cargos que paga a su gobierno local a cambio de servicios públicos. Estos impuestos financian cosas como escuelas públicas, carreteras y departamentos de bomberos. La cantidad que pagarás en impuestos sobre la propiedad dependerá del lugar donde vivas y del valor de tu casa.
Tu prestamista podría pedirte que pagues el equivalente a los impuestos sobre la propiedad de un año como máximo en el cierre. Puedes calcular estos impuestos con los registros públicos y el valor de tasación de tu casa.
Si comprarás la casa de un familiar o un amigo, también puedes preguntarles qué porcentaje pagaron en impuestos sobre la propiedad el último año. Esto te dará un estimado más exacto de lo que deberás pagar por impuestos sobre la propiedad en los costos de cierre.
Cargo por tasa segura
Algunos prestamistas podrían cobrarte un cargo para congelar tu tasa de interés entre la preaprobación y el cierre. Por lo general, pagarás entre el 0.25 % y el 0.50 % del valor del préstamo cuando congeles la tasa. Muchos prestamistas ofrecen este servicio gratis.
Cargo de registro
Se paga un cargo de registro al gobierno municipal o del condado para actualizar los registros públicos de propiedad. Deberás pagar aproximadamente $125 por esto.
Cargo por estudio topográfico
En algunos estados, debes hacer un estudio topográfico del terreno antes de poder finalizar la venta de una casa. Este cargo es para la compañía de estudio topográfico que verifica y corrobora los límites de tu propiedad antes del cierre.
Puedes pagar entre $300 y $950 por el estudio topográfico del terreno. Es posible que debas pagar más si estás comprando una propiedad muy grande o con límites inusuales.
Cargos por supervisión de impuestos e investigación de la situación fiscal
Esto cubre el costo por contratar una compañía para verificar que el cálculo de los impuestos sobre la propiedad sea correcto. Esta compañía también informará a tu prestamista si no pagas los impuestos sobre la propiedad vigentes. El costo de este cargo variará según dónde vivas y la compañía que tu prestamista contrate.
Cargos por estudio de títulos
Mediante el estudio de títulos, se buscan reclamos sobre la propiedad que quieres comprar. Los gravámenes, las quiebras o los impuestos no pagados pueden indicar que el vendedor no es técnicamente el dueño de la casa que vende.
En la mayoría de los estados, la compañía de seguros de título hace el estudio del título, mientras que en otros las leyes establecen que un abogado de bienes raíces debe hacerlo. De cualquier manera, es posible que debas pagar entre $200 y $400 por el estudio del título.
Impuestos por transferencia
Los impuestos por transferencia son para el gobierno local por actualizar el título de la casa y hacer la transferencia. Como la mayoría de los demás impuestos locales, este cargo variará según dónde vivas.
Cargo por evaluación de riesgo
El cargo por evaluación de riesgo es para tu prestamista por la verificación de la documentación del préstamo. Podrías pagar hasta $795 en cargos por la evaluación de riesgo de tu préstamo.
Tarifa de financiamiento al VA
En el cierre, deberás pagar una tarifa de financiamiento al VA si compras una casa con un préstamo del VA. La tarifa de financiamiento al VA se destina a los costos administrativos del programa de préstamos del VA. El monto de la tarifa de financiamiento se basa en el down payment, si se trata de una compra o refinanciamiento y si es la primera vez o ya has utilizado los beneficios de VA.
Para un usuario de VA por primera vez, si depositas menos del 5 % de tu préstamo, tu tarifa de financiamiento al VA será igual al 2.3 % del valor total de tu préstamo, o 3.6 % si se trata de un uso posterior. Un down payment del 5 % reduce la tarifa al 1.65 % y uno del 10 % la reduce al 1.4 %. Las dos últimas son iguales, independientemente de si es tu primera vez o la décima.
Si se trata de un refinanciamiento de un tipo diferente de préstamo a un préstamo del VA, la tarifa de financiamiento es del 2.3 % si es tu primer uso y del 3.6 % para un uso posterior. VA Streamlines (también llamados Préstamos para Refinanciamiento con Reducción de la Tasa de Interés o IRRRL) tienen una tarifa de financiamiento del 0.5 %.
Puedes estar exento de pagar esta tarifa de financiamiento si recibes un beneficio por discapacidad del VA o si presentas una solicitud como cónyuge sobreviviente de un veterano de guerra que murió en servicio o por una discapacidad relacionada con el servicio. Si recibiste un Corazón Púrpura por tu servicio activo, también estás exento de pagar esta tarifa de financiamiento.
¿De cuánto son los costos de cierre para un vendedor?
Los compradores no son los únicos que pagan costos de cierre. Como vendedor, también deberás pagar algo de dinero en el cierre para finalizar el préstamo. Veamos algunos de los costos de cierre habituales que deben pagar los vendedores para finalizar la venta de una casa.
Honorarios del abogado
Si el vendedor tiene un abogado en el cierre, es responsable de pagarle los honorarios. Por lo general, los vendedores no cubren los honorarios del abogado del comprador, excepto como concesión. La cantidad específica que pagarás por honorarios de abogado dependerá del lugar donde vivas y de la cantidad de horas facturables que le tome a tu abogado finalizar la venta.
Créditos para los costos de cierre
Si venderás tu casa en un área donde no hay mucha competencia por propiedades, es posible que tengas que tomar otras medidas para cerrar la venta. Esto podría significar entregarle dinero a tu comprador para cubrir su parte de los costos de cierre. Si los créditos de cierre, también conocidos como contribuciones del vendedor, formaban parte de tu contrato de compraventa, deberás pagarlos en el cierre.
Cargos por depósito en garantía
Las cuentas de depósitos en garantía son beneficiosas para el comprador y el vendedor. Cuando usas una cuenta de depósito en garantía para conservar fondos, puedes estar seguro de que el comprador no intentará quedarse con tu dinero ni que se volverá atrás con la venta de la casa. Muchos vendedores cubren el 50 % de cualquier cargo por depósito en garantía porque ambas partes se benefician de usar la cuenta.
Cargos de la HOA
Al igual que con tus impuestos sobre la propiedad, deberás asegurarte de pagar los cargos de la HOA hasta la fecha del cierre. Por lo general, los cargos de la HOA que deberás pagar en el cierre equivalen a un porcentaje de las cuotas de ese mes. Comunícate con tu HOA para saber específicamente cuánto deberás pagar antes de vender tu casa.
Impuestos sobre la propiedad prorrateados
Cuando vendas tu casa, deberás pagar los impuestos sobre la propiedad que se acumulen hasta la fecha de la venta. Estos cargos pueden variar mucho según el estado y la ciudad, por lo que deberás comunicarte con la oficina del secretario del condado local para saber lo que debes antes del cierre. Después de que estés al día con los impuestos sobre la propiedad, el comprador se hará cargo de estos.
Comisión del agente de bienes raíces
Generalmente, los vendedores pagan las comisiones de los agentes de bienes raíces del comprador y del vendedor. Las comisiones de bienes raíces pueden variar, pero la tasa promedio es del 5 % al 6 % del valor total del préstamo. El agente del comprador y el agente del vendedor se reparten la comisión en partes iguales.
Si comprarás una casa sin un agente, recuerda escribir en tu carta de oferta que propones una tasa más baja por no pagar la comisión del agente. Los vendedores tienen en cuenta las comisiones cuando fijan el precio de su casa.
Sin una comisión extra, podrías tener más posibilidades para negociar el precio de la casa. Si comprarás una casa sin un agente y no se lo dices al vendedor cuando haces la oferta, es posible que el agente del vendedor se quede con el dinero extra.
Cargos de registro e impuestos por transferencia
Los gobiernos locales o del condado cobran cargos cada vez que se vende una propiedad. Generalmente, el vendedor es responsable de cubrir los impuestos por transferencia y los cargos de registro. Es posible que los vendedores deban pagar cargos al gobierno del condado o al gobierno estatal, a ambos o a ninguno: todo dependerá del estado donde vivas.
Los impuestos por transferencia suelen expresarse como una cantidad fija de dólares por cada $100,000 del valor de tasación de la casa.
Seguro de título
Por lo general, el vendedor paga la prima del seguro de título. A diferencia de otros tipos de seguros, el seguro de título no tiene una prima mensual. Después de que el vendedor haga un pago único en el cierre, tendrás cobertura durante el tiempo que seas propietario de la casa. En la mayoría de los estados, el costo del seguro de título es de entre el 0.5 % y el 1 % del valor total del préstamo de la casa.
Cómo reducir los costos de cierre
Los costos de cierre no están preestablecidos. Estos son algunos consejos que puedes usar para limitar lo que pagarás en el cierre.
Compara prestamistas
Como comprador, puedes elegir con qué compañía hipotecaria quieres trabajar. No dudes en tomarte tu tiempo para comparar prestamistas.
Comunícate con algunos proveedores de préstamos de la competencia y pregúntales qué tipos de cargos cobran. Elige un prestamista que ofrezca tarifas bajas y tasas de interés competitivas para reducir los costos de cierre generales.
Pídele al vendedor que contribuya
Si vives en un mercado favorable para el comprador, tu vendedor podría estar dispuesto a ayudarte a pagar los costos de cierre. Esta es una situación en la que todos salen ganando.
Pagarás menos en el cierre y el vendedor venderá la casa más rápido. Asegúrate de saber qué cantidad puede pagar el vendedor según el tipo de préstamo y solicita una contribución.
Conclusiones
Los costos de cierre son los gastos de tramitación que pagas a tu prestamista y a la compañía de títulos cuando cierras el préstamo. Por lo general, los costos de cierre de un préstamo hipotecario son de entre el 3 % y el 6 % del saldo total del préstamo. Los cargos por tasación, los honorarios del abogado y los cargos por inspección son ejemplos de costos de cierre habituales.
Los costos de cierre específicos que pagarás dependen del tipo de préstamo, del valor de tu casa y de las leyes estatales. Es posible que los vendedores también deban pagar por costos de cierre, según el contrato de compraventa.
Podrías ahorrar en los costos de cierre si negocias con tu prestamista. También puedes pedirle al vendedor que pague un porcentaje de los costos de cierre o que acepte un préstamo sin estos costos. Además de tus fondos, asegúrate de revisar todo lo que necesitas para el cierre.
¿Listo para comprar una casa?
